Mise en place d’un fonds d’auto-assurance

Article 1071.1 du C.c.Q

Entrera en vigueur 24 mois après l’adoption d’un règlement ou au plus tard le 13 juin 2022.

Le nouvel article 1071.1 C.c.Q. obligera le syndicat à constituer un fonds d’auto-assurance liquide et disponible à court terme. Ce fonds distinct du fonds de prévoyance, demeure la propriété du syndicat, servira entre autres au paiement des franchises prévues par les assurances souscrites par le syndicat.

Ce fonds sera aussi affecté à la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels le syndicat a un intérêt assurable, lorsque le fonds de prévoyance ne peut y pourvoir, lorsque ce dernier décide de ne pas réclamer ou lorsqu’il ne peut réclamer dû à une franchise trop élevée.

Le fonds d’auto-assurance sera établi en fonction du montant des franchises prévues aux contrats d’assurance et d’un montant additionnel raisonnable pour pourvoir aux autres paiements auxquels il est affecté.

Ce fonds devra être disponible au plus tard 24 mois après l’entrée en vigueur du règlement afférent ou avant le 13 juin 2022 sachant que le législateur a l’obligation légale de publier son règlement au plus tard le 13 juin 2020.

Enfin, il pourrait être intéressant d’accumuler deux fois le montant de la franchise. De cette façon, il sera moins urgent de renflouer le fonds après une première utilisation.

Assurance responsabilité civile obligatoire des copropriétaires

Article 1064.1 du C.c.Q

Entrera en vigueur 6 mois après l’adoption d’un règlement ou au plus tard le 13 décembre 2020.

Le nouvel article 1064.1 C.c.Q. obligera chaque copropriétaire à souscrire à une assurance couvrant sa responsabilité civile envers les tiers dont le montant minimal obligatoire sera déterminé par règlement du gouvernement.

Création de fiches descriptives des unités de référence

Article 1070 et 1106.1 C.c.Q

Pour les copropriétés établies à compter du 13 juin 2018, le syndicat devra tenir à la disposition des copropriétaires une description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables.

Pour les copropriétés établies avant le 13 juin 2018, cette obligation n’est pas encore entrée en vigueur. Afin de prévenir que les parties privatives soient réputées être une « unité de référence » incluant les améliorations apportées par le copropriétaire, il est important de mettre à la disposition des copropriétaires une description des « unités de référence ».

Cette nouvelle disposition pourrait influencer dangereusement les assurances de l’immeuble, car sans description précise des unités de référence, toutes les améliorations locatives apportées aux parties privatives depuis l’origine de l’immeuble pourraient être considérées dans le coût de reconstruction.

Il est donc essentiel pour les syndicats d’établir rapidement les fiches techniques décrivant les principales unités de référence.

Le nouvel article 1106.1C.c.Q., impose au promoteur de fournir au syndicat la description des parties privatives à l’assemblée extraordinaire (assemblée de transition). Pour les copropriétés établies avant le 13 juin 2018, celle obligation entrera en vigueur le 13 juin 2020.

Valeur de reconstruction et évaluation professionnelle

Article 1073 C.c.Q

Les modifications entreront en vigueur 12 mois après l’adoption d’un règlement ou au plus tard le 13 décembre 2020.

Le syndicat a d’ores et déjà l’obligation de souscrire une assurance correspondant à la valeur de reconstruction de l’immeuble.

La nouvelle mouture de l’article 1073 C.c.Q. précise cette pratique en obligeant les syndicats à engager un membre de l’ordre professionnel désigné par règlement du gouvernement pour exécuter l’évaluation du coût de reconstruction de l’immeuble. De plus, la valeur de reconstruction devra inclure les taxes, les frais de déblai et les honoraires des différents professionnels agissant dans le cadre de la reconstruction. Une copie de l’évaluation devra être remise à l’assureur qui couvre l’immeuble.

L’article exigera également une mise à jour de l’évaluation professionnelle tous les cinq ans. Ces mises à jour devront être transmises aux assureurs afin d’indexer le coût de reconstruction à sa valeur réelle.

Responsabilité civile du syndicat

Article 1073 C.c.Q

Les modifications entreront en vigueur 12 mois après l’adoption d’un règlement ou au plus tard le 13 décembre 2020.

L’assurance responsabilité civile du syndicat devra couvrir les membres de son conseil d’administration et le gérant, de même que le président, le secrétaire et les autres personnes chargées de voir au bon déroulement de l’assemblée des copropriétaires.

Il sera donc important pour le syndicat de consulter son représentant afin de vérifier que l’étendue de sa couverture en responsabilité civile est conforme à la nouvelle loi.

Franchises déraisonnables

Article 1073 C.c.Q

Les modifications entreront en vigueur 12 mois après l’adoption d’un règlement ou au plus tard le 13 décembre 2020.

Les assurances souscrites par les syndicats devront avoir une franchise dite « raisonnable ». Le gouvernement, par règlement, pourra prévoir les critères selon lesquels une franchise sera considérée comme déraisonnable.

Interdiction de recouvrer les franchises et les dommages auprès d’un copropriétaire

Article 1074.1 et 1074.2 C.c.Q

Depuis le 13 décembre 2018, un syndicat lors d’une réclamation peut décider de se prévaloir ou non de l’assurance.

Lorsqu’il ne se prévaut pas de l’assurance, le syndicat devra voir avec diligence, à la réparation des dommages causés aux biens assurés. Si le syndicat pouvait être indemnisé par l’assurance, il ne pourra poursuivre pour dommages le copropriétaire, une personne qui fait partie de la maison d’un copropriétaire ou une personne à l’égard de laquelle le syndicat est tenu de souscrire une assurance en couvrant la responsabilité (ex. : administrateurs, officiers d’assemblée et gérant). Il devra tout de même déclarer ce sinistre à son assureur (article 2470 C.c.Q.)

Même s’il se prévaut de l’assurance, le syndicat pourra recouvrer des copropriétaires, par une contribution aux charges communes, les sommes engagées pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens (ex. : éléments non couverts par la police d’assurance, plafond de garantie), sous réserve des dommages intérêts en réparation du préjudice causé si le syndicat établit la faute d’un copropriétaire (article 1465 C.c.Q.).

Assurance de première ligne

Article 1074.3 C.c.Q

S’il le désire, un copropriétaire pourrait, par souci de prudence, souscrire une police d’assurance couvrant la totalité de sa partie privative et pas seulement ses améliorations. Par conséquent, cette assurance dédoublerait celle du syndicat. Le nouvel article 1074.3 C.c.Q prévoit que dans une telle situation, les assurances souscrites par le syndicat demeurent prioritaires et constituent les assurances de première ligne.

L’assureur ne peut être subrogé dans les droits du syndicat, sauf si…

Article 1075.1 C.c.Q

Un assureur ne pourra être subrogé dans les droits du syndicat à l’encontre d’un copropriétaire, d’un administrateur ou d’une personne faisant partie de la maison du copropriétaire, sauf pour un préjudice corporel ou moral ainsi que dans le cas d’un préjudice dû à une faute lourde ou intentionnelle.

En conclusion

Le législateur devra encore adopter plusieurs règlements pour finaliser l’encadrement prévu par la Loi 141. Je suivrai pour vous les développements et vous tiendrai informés lors de mes prochaines publications. Je tiens à vous rappeler que je ne suis ni juriste ni avocat, que ce document n’est préparé qu’à tire informatif et qu’il ne constitue pas un avis ou une opinion juridique.

Les différents intervenants de l’industrie de l’assurance qui souhaitent offrir un service professionnel aux administrateurs d’immeubles en copropriété devront s’informer et suivre les formations nécessaires pour conseiller adéquatement leurs clients.

L’assurance de la copropriété n’est pas aussi simple qu’elle n’y paraît. Il est primordial pour les administrateurs de choisir un représentant d’assurance qualifié qui possède les compétences et les connaissances suffisantes pour les guider et les conseiller vers les bons produits d’assurance, et ce, conformément aux modalités et aux changements apportés par la nouvelle loi.

Les administrateurs devront être vigilants : l’attrait d’une prime d’assurance avantageuse ne devra pas les éloigner de leur responsabilité première qui est de bien assurer leur immeuble et de souscrire un contrat d’assurance conforme à la loi. Ainsi, les administrateurs pourraient engager leur responsabilité personnelle vis-à-vis des copropriétaires, lorsqu’ils souscrivent un contrat d’assurance qui ne respecte pas le noveau cadre législatif.

En résumé, certains administrateurs devront probablement modifier leur façon de « magasiner » leur contrat d’assurance. Bien qu’importante pour la saine gestion de l’immeuble, la prime d’assurance ne devrait plus être au cœur des préoccupations. Plus que jamais les administrateurs auront le devoir de prioriser la souscription d’un produit d’assurance conforme à la loi et à la déclaration de copropriété quitte à payer la juste prime qui s’impose.

Je demeure disponible pour répondre à vos questions.

Patrick Beauvais

Courtier en assurance de dommages

Directeur clientèle – Assurance de la copropriété chez BFL CANADA

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