L’assurance contre les tremblements de terre constitue un sujet brûlant depuis les dernières années au Canada. Selon un récent relevé géologique du Canada, la probabilité que la C.-B. subisse un important séisme d’ici les 50 prochaines années est évaluée à 30 %. The Globe and Mail a récemment publié un article prédisant qu’un tremblement de terre majeur pourrait provoquer une grave crise financière. La couverture médiatique des séismes dans des pays éloignés a ébranlé le monde entier et bon nombre de Britanno-Colombiens ont commencé, à bon escient, à se demander quels risques les guettaient.

En C.-B., on estime à environ 40 000 le nombre de sociétés d’habitation en copropriété (Strata Corporations) comportant plus de 600 000 lots en copropriété. C’est donc plus de 25 % de la population qui vit dans ce type d’habitations, selon le Bureau d’assurance du Canada (BAC), et seulement 55 % des propriétaires du district régional du Grand Vancouver sont assurés contre les tremblements de terre.

 

La police de votre copropriété

Les sociétés d’habitation en copropriété de C.-B. peuvent souscrire à une assurance contre les tremblements de terre, et la grande majorité d’entre elles obtient cette garantie supplémentaire pour se protéger. Toutefois, la franchise constitue un élément non négligeable de cette garantie spéciale. Sur le marché canadien, les franchises dans les cas de séismes sont habituellement indiquées comme un pourcentage, mais un pourcentage de quoi au juste? Le montant de la franchise correspond à un pourcentage de la valeur d’assurance totale précisée sur l’attestation d’assurance ou dans les conditions particulières de la police et il varie entre 10 % et 20 % dans le Lower Mainland. 

 

Étude de cas

Strata Plan EPS1234, Happy Street, Vancouver. 100 appartements.  

Valeur d’assurance totale

60 000 000 $

Franchise pour séisme

10 %

Franchise totale des copropriétés

6 000 000 $

 

Comme l’illustre le tableau ci-dessus, la franchise peut être importante pour une société d’habitation en copropriété et il y a de fortes chances que 1) la police d’assurance contre les tremblements de terre pour votre copropriété ne soit pas déclenchée, car les dommages seront en deçà de la franchise et 2) que la société d’habitation ne dispose pas d’assez de fonds pour payer la franchise ou régler les dommages en cas de sinistre.  

Selon le Strata Property Act, la franchise d’une assurance est une dépense commune. En tant que propriétaire, une portion de cette importante franchise vous sera attribuée en fonction de vos quotes-parts (unit entitlement) si la société d’habitation n’a pas suffisamment de fonds. Le même calcul s’appliquera en cas de dommages n’atteignant pas la franchise.

Dans cette étude de cas particulière, si le fonds de réserve ne peut couvrir les coûts des réparations, l’évaluation moyenne pour un propriétaire serait de 60 000 $! mais n’oubliez pas que le calcul se fera en fonction de vos quotes-parts. C’est donc dire que le montant pourrait être encore plus élevé.

 

Comment pouvez-vous vous protéger d’un tel impact financier?

Heureusement, il existe des options pour réduire l’impact financier d’une réparation après séisme.

 

1)      Réduction de la franchise pour séisme

Aujourd’hui, une société d’habitation en copropriété peut réduire la franchise à un seuil aussi bas que 5 %. Le risque financier peut ainsi être diminué de moitié pour les propriétaires. Nous recommandons fortement aux copropriétés d’examiner ce produit relativement nouveau lors du prochain renouvellement de leur assurance. 

 

2)      Assurance de personnes

Si la réduction de la franchise pour séisme procure un certain répit, elle ne règle pas entièrement le problème pour les propriétaires. Nombreux sont ceux qui croient qu’ils recevront de l’aide des gouvernements provinciaux et/ou fédéral et, même si dans certains cas, une assistance limitée peut être consentie, la seule façon d’assurer votre protection est de souscrire à une assurance adéquate contre les tremblements de terre dans le cadre de votre police d’assurance des particuliers. Il est essentiel d’avoir une protection suffisante; vous devriez donc demander à votre courtier d’assurance quelle est la meilleure façon de vous protéger. Si votre police d’assurance n’est pas établie correctement, vous pourriez ne pas être protégé suffisamment, voire ne pas être protégé du tout, des pertes financières résultant d’un séisme.

Rappelez-vous que la personne la mieux placée pour vous conseiller en matière d’assurance au sujet de votre immeuble est un courtier d’assurance spécialisé en copropriétés et il peut aussi être en mesure de vous recommander un courtier compétent en assurances des particuliers qui comprend les risques que présente une société d’habitation en copropriété. Voici quelques ressources utiles si vous souhaitez en savoir davantage :

http://www.ibc.ca/ns/home/types-of-coverage/optional-coverage/earthquake-insurance

http://www.theglobeandmail.com/report-on-business/financial-sector-faces-systemic-risk-tied-to-earthquake-report/article31241078/

www.publicsafety.gc.ca

www.ibabc.org

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